De las obligaciones reales a la afección en la propiedad horizontal y en la urbanización

Résumé

Los derechos reales conceden un poder directo sobre la cosa, pero están llenos de derechos personales. No todos estos deberes personales derivados de una titularidad real cumplen la misma finalidad y con la misma importancia, para el adecuado desenvolvimiento del derecho real, lo que ha provocado replanteamientos de nomenclatura y de tratamiento jurídico. El mismo hecho de la identificación de una obligación como real o personal, cuando se presenta acompañada de un derecho real, es una cuestión hermenéutica compleja cuyas conclusiones son determinantes de la subsistencia del negocio jurídico creador del derecho real, y de la trasmisión de derechos y deberes a terceros. Este último asunto relativo a la trasmisión de la obligación al trasmitirse el derecho real es una materia especialmente controvertida en la propiedad horizontal y en el urbanismo, en relación con los gastos generales y con las cuotas de urbanización. La cuestión se complica cuando el legislador concede al acreedor de las obligaciones incumplidas derecho a dirigirse contra la cosa para reintegrarse del crédito, cualquiera que sea su titular, mediante la figura de la afección real. El intérprete tiene que discernir en tal caso la situación jurídica de las partes negociales respecto a la obligación incumplida, así como la situación del adquirente y los demás titulares de derechos sobre la cosa, respecto a la garantía real de la afección.