Protección del adquiriente de vivienda sobre plano ante el incumplimiento del promotor-vendedorespecial referencia a las garantías sobre cantidades anticipadas

Resumen

OBJETIVOS.- La compraventa de vivienda en construcción es una figura cuya especialidad radica no sólo en la obligación del vendedor de construir y entregar conforme a las condiciones y características pactadas, sino también en el deber del comprador de pagar un precio cierto a cambio de cosa futura, debiendo, además, iniciar dicho pago antes de que el objeto de la venta le sea materialmente entregado, mediante abonos parciales (que suponen para el promotor-vendedor un sistema de autofinanciación de la ejecución de la obra, mediante dicha entrega de pagos aplazados). Por las especiales circunstancias del objeto, la propiedad de la vivienda no se transmite sino hasta que se ha concluido la construcción, lo que supone el transcurso de un dilatado lapso de tiempo, durante el cual los compradores están expuestos a toda clase de riesgos. Para proteger de los mismos al adquirente, que normalmente tiene la condición de consumidor, se ha desarrollado una extensa normativa que se halla dispersa en distintos textos legales, con el riesgo que ello conlleva para la seguridad jurídica, toda vez que trae consigo problemas, no sólo de interpretación, sino también de determinación de la ley aplicable. Por todo lo anterior, lo que se busca con el presente trabajo es hacer un estudio pormenorizado de todos los derechos que otorga el ordenamiento jurídico a los adquirentes de vivienda en construcción, con la finalidad de proteger la posición de los mismos, mucho más vulnerable que la contraparte, recorriendo todo el íter que va desde la publicidad e información previa a la suscripción del contrato hasta un momento posterior a la entrega, para el caso de que existan vicios o defectos constructivos por los que se puedan reclamar responsabilidades. Se examinará con detalle, además, la naturaleza, contenido y efectos de la obligación del promotor-vendedor de constituir las garantías establecidas en la Ley respecto a las cantidades anticipadas entregadas por el adquirente de vivienda en construcción, dada la especial importancia que dicha obligación ha adquirido en el momento actual de crisis económica, y la interpretación que de la misma ha realizado recientemente el Tribunal Supremo. METODOLOGÍA.- Se ha llevado a cabo el análisis de la legislación vigente reguladora de los derechos del adquirente de vivienda en construcción, exponiéndose las posturas doctrinales existentes sobre los principales temas suscitados, y prestando especial atención a las resoluciones judiciales que han resuelto los problemas prácticos que presenta el objeto del trabajo. RESULTADOS.- El contrato de compraventa de vivienda en construcción no se configura simplemente como contrato de compraventa de cosa futura, sino también como un contrato de carácter mixto o complejo, que combina obligaciones propias del arrendamiento de obra (la de construir la vivienda con arreglo a las descripciones pactadas), con la principal y típica de la compraventa: la obligación de entrega. Dicho carácter mixto es consecuencia de la especialidad de su objeto, y de la insuficiencia del régimen de la compraventa previsto en el Código Civil, que no resuelve las cuestiones derivadas de la previa obligación de hacer, ni las vicisitudes que en su ejecución pudieran aparecer. Directamente relacionada con esta condición se halla la obligación del adquirente de efectuar entregas anticipadas, respecto de las cuales el promotor-vendedor no tiene libre disponibilidad, ya que está obligado a destinarlas a la financiación de la construcción de la vivienda. Una vez expuestos a lo largo del presente trabajo los distintos derechos y posibilidades de actuación del adquirente ante los problemas que se puede encontrar, y que deben solventarse desde la condición del mismo como consumidor, se hace referencia en sus conclusiones a aquellos que presentan mayores dificultades de interpretación y aplicación, destacando el contenido del deber de entrega -obtención de licencia de primera ocupación, defectos de cabida, efectos del retraso, imposibilidad de entrega, etc.-, y especialmente, las garantías reguladas en la DA1ª LOE y la interpretación que de las mismas viene efectuando el Tribunal Supremo. OBJECTIVES.- The purchase and sale of properties under construction is a legal concept which requires from the seller, not only the duty of constructing and handing over the object of the contract according to the conditions and characteristics agreed but also in the duty of the purchaser, in the payment of an exact price at a future exchange rate. This payment has to be started before the object of the sale is handed over through several installments, allowing the seller to self-fund the works involved in the construction. Due to the special characteristics of the object, the ownership of the property is not transfered until the construction is finished. This situation may lead to a long lapse of time in which the buyer might face various risks. In order to protect the buyer, who is generally considered as a consumer, a large variety of regulations have been developed. This has caused a spread of legislation which may put legal certainty at risk due to possible problems related to the determination of the applicable law and its interpretation. Given this context this Ph.D. dissertation aims to elaborate a detailed study of the rights guaranteed by the legal system to the purchasers of properties under construction, in order to protect them given their vulnerable situation compared to their counterparts. This study goes through the entire process, from the initial advertising and information given before the contract is drafted to the handover of the property and even afterwards so that liabilities can be claimed in the case of defects in the construction. The nature, core and effects of the obligation of the seller of ensuring the guarantees set by the Law in relation to the installments paid previously by the purchaser of the property under construction, will be analysed in detail given the critical significance of that obligation within the current economic context and the ultimate interpretation made by the Supreme Court. METHODOLOGY.- Analysis of the regulatory legislation about the rights of the purchaser of properties under construction, exposing the existing doctrinal positions on the main issues raised, and paying special attention to judicial decisions which have solved the practical problems presented by the object of this thesis. RESULTS.- The purchase-sale contract of properties under construction is not configured simply as a contract for the sale of a future object, but also as a mixed or complex contract, which combines characteristic of building lease obligations (like building housing pursuant to the agreed descriptions) with main and typical sales obligations: the obligation of handing over. This mixed character stated is a consequence of the special nature of the object of the contract and the inadequate regulation of purchases-sales contained in the Civil Code, that does not resolve issues arising from the prior obligation to do it, nor the vicissitudes that the execution of it could cause. Directly related to this mixed character is the obligation of the purchaser to pay in advance on account of the final price, for which the promoter-seller has no free use of, since he is obliged to allocate the amounts to financing the construction of the property. As stated throughout this present thesis the different rights and possibilities of action on the part of the purchaser in respect of the problems that can be encountered, and that must be solved from his consideration as a consumer, those of which have greater difficulties in interpretation and application are summarized in the conclusions, emphasizing the content of the duty of delivery -obtaining a license of first occupation, space defects, effects of delays, impossibility of handing over, etc.-, and especially, the guarantees regulated by LOE DA1ª and the interpretation of them made by the Supreme Court.