El principio superficies solo cedit en el marco edificatorio y sus excepciones

Resumen

EL PRINCIPIO SUPERFICIES SOLO CEDIT EN EL MARCO EDIFICATORIO Y SUS EXCEPCIONES OBJETIVO DE LA PRESENTE TESIS. Nuestro objetivo es dar una visión global y actual de la accesión industrial inmobiliaria y del principio romano que la informa (superficies solo cedit) en nuestro Derecho vivo, comprobando como tras más de 2000 años este principio sigue siendo útil como mecanismo para la resolución de conflictos entre el dueño de un terreno y quién edifica en él sin derecho a hacerlo; tomando también en consideración la existencia de nuevas figuras o instituciones jurídicas que, aunque conducen a una disociación volumétrica de la propiedad (derecho de superficie, de sobre y subedificación, propiedad horizontal con la novedosa figura del complejo inmobiliario, etc¿), no constituyen en realidad, una derogación del brocardo romano, sino más bien una suspensión temporal y voluntaria de su aplicación. METODOLOGÍA El método de trabajo se ha centrado principalmente en la investigación bibliográfica. Se ha comenzado con una incursión histórica del principio superficies solo cedit, (Derecho Romano, las Partidas, Fueros nacionales, Códigos alemán, francés, portugués e italiano de 1865 y códice vigente, entre otros). Con ello se ha podido determinar cuál era su configuración original, así como sus similitudes y diferencias respecto a la situación actual. Se ha analizado la doctrina general y especializada en la materia, mediante una aproximación hermenéutico-teleológica a las normas que la regulan, contenidas sobre todo en el Código Civil. Como no podía ser de otro modo, se ha llevado a cabo un examen exhaustivo de las numerosas investigaciones precedentes y posturas doctrinales sobre el principio superficies solo cedit y sus posibles excepciones, así como un estudio de la jurisprudencia que ha resultado de capital importancia dada la gran variedad de supuestos de diferente casuística y la importante litigiosidad en el marco edificatorio. El diagnóstico de la problemática que plantea nos ha llevado, finalmente, a la elaboración de respuestas adecuadas para la resolución de cuestiones conflictivas. CONCLUSIONES: 1ª Aunque a lo largo del siglo XX hubo voces doctrinales muy autorizadas que proclamaban la obsolescencia de este principio y reclamaban su acta de defunción, en nuestro Derecho es un principio vivo y extraordinariamente útil, al que la jurisprudencia ha terminado volviendo tras los excesos provocados por su relajación, en los sistemas donde se suprimió el principio, y en el nuestro, cuando la llamada doctrina de la accesión invertida parecía ser más la regla general que una simple excepción, muy excepcional. 2ª El principio superficies solo cedit no es, claro está, un principio de orden público de aplicación general y absoluta, entendida como la necesidad de que siempre que se produce una incorporación de materiales en el suelo (334 C.c. en sus tres primeros apartados), será de aplicación con independencia del título que pudiera ostentar el constructor, del motivo por el que realiza la construcción o de la relación jurídica existente y que vincula al propietario del suelo con el constructor. 3ª El ámbito de validez de la regla superficies solo cedit es muy reducido y resuelve un concreto conflicto de intereses planteado entre dos sujetos sin vinculación previa: el dominus soli, que hace suya la obra ejecutada o no por él, con materiales propios o ajenos y, el autor de la obra o el dueño de los materiales con que se ha realizado. 4ª No todas las relaciones jurídico-reales entre el suelo y el vuelo o el subsuelo están regidas por el principio ¿superficies solo cedit¿. Existen instituciones que se articulan con carácter diferente, al margen del principio romano y que permiten escindir, a todos los efectos, la propiedad del vuelo, suelo y subsuelo, sin inquietar en su titularidad al dominus soli. 5ª Más que principio general de un lado y excepciones de otro, estamos ante dos realidades distintas, excluyentes la una de la otra: la conflictiva, que la accesión regula y resuelve considerando el suelo lo principal, y la pacífica, que nos permite la convencional desconexión suelo-vuelo-subsuelo, a través del recurso al espléndido campo de la autonomía de la voluntad, en constante evolución y que, aun resultando conveniente una mejor regulación normativa, da respuesta satisfactoria a los intereses privados. THE PRICIPLE SUPERFICIES SOLO CEDIT IN THE BULDING SECTOR AND ITS EXCEPTIONS AIM OF THE PRESENT THESIS Our aim is to give a global and current vision of the industrial real-estate accession and of the Roman principle (¿SUPERFICIES SOLO CEDIT¿) that informs it in our present Law, verifying that after more than 2000 years this Roman principle is still useful as a mechanism for the resolution of conflicts between the owner of a land or soil and the one who builds in it without a right to do so; taking also in consideration the existence of new figures or law institutions that, though they lead to a wide dissociation of the property (right of surface, of over and subbuilding, horizontal property with the new figure of the real-estate complexes, etc ¿), they do not actually constitute a derogation of the Roman principle, but rather a temporary and voluntary suspension of its application. METHODOLOGY The method of work has been mainly centred on the bibliographical analysis on the topic. We have begun by a historical incursion on the origins of the principle ¿superficies solo cedit¿ (Roman law, the Spanish Partidas, national Middle Age rules of law called ¿Fueros¿, ancient Codes, as German, French, Portuguese or Italian of 1865 as well as the actual Italian Code, among others). Thus, we have verified which was the original configuration of the Roman principle, as well as its similarities and differences with the current situation. We have also analyzed the general and specialized doctrines on the matter, by means of an hermeneutic - teleological approximation to the rules that regulate the principle, embedded especially in the Civil Code; analysis of the numerous previous investigations and doctrinal positions on the principle ¿superficies solo cedit¿ and its possible exceptions. It has also been studied the jurisprudence, study which has been of capital importance given the great variety of cases and the great number of them that arise in the building sector. We have also made a diagnosis of the problematics arisen and finally we have suggested some ideas aiming to the resolution of some discussed questions. CONCLUSIONS 1 ª Though along the 20th century there were very authorized doctrinal voices that were proclaiming the obsolescence of this principle and were stating its death certificate, in our Law it is nowadays an alive and extraordinarily useful principle. A principle to which the jurisprudence has finally returned due to the excesses provoked by its relaxation in some systems of law or even its entire suppression in others, or, as is the case of our own system of law, where the so called doctrine of the reversed accession was seeming to be more the general rule than only a simple and very ocasional exception. 2 ª The principle ¿superficies solo cedit¿ is clearly not a principle of the so called public order, i.e. of general and absolute application, understood as the need that whenever an incorporation of materials takes place in the soil (see sect. 334 C.c., paragraphs1-3), is of application the rule ¿superficies solo cedit¿, with independence of the title that the builder could show, or the motive for which the construction is made, or the juridical relation that actually might link the owner of the soil with the builder. 3 ª The scope of application of the rule ¿superficies solo cedit¿ is very limited and solves a concrete conflict of interests that arises between two subjects without a previous relationsjp, namely the dominus soli, which appropriates the executed work (the opus), whether or not it has been executed on his behalf, with his own or others materials, and the real constructor or the owner of the materials that have been used. 4 ª Not all the real relationships as regards the soil and the air or the subsoil rights are governed by the principle ¿superficies solo cedit¿. There exist institutions that are articulated in a different way, leaving aside the Roman principle and that allow to separate to all effects certain rights over the air, soil and subsoil, without affecting the property right of the dominus soli. 5 ª More than before a general principle, on the one hand and some exceptions on the other, we are before two different and exclusive realities: first, the one we may call the conflicting one, which the accession rules regulate and solve considering the soil as principal and, secondly, the so called pacific one, which allows the conventional disconnection of the rights over soil, air and subsoil (suelo- vuelo-subsuelo), by the resource to the splendid field of the autonomy of will, in constant evolution and that, although needing a better normative regulation, gives a satisfactory response to the private interests.